A 2ª Seção do STJ decidiu, em recurso repetitivo,
que a Caixa Econômica Federal não é obrigada a aceitar propostas de arrendamento imobiliário especial
com opção de compra, pois a lei não exige, mas apenas autoriza a instituição a
contratar nessa modalidade.
O arrendamento imobiliário especial com opção de
compra é uma operação com prazo determinado em que o arrendatário paga uma
quantia mensal pela ocupação do imóvel que tenha sido arrematado, adjudicado ou recebido em dação
em pagamento pela instituição financeira, em razão de financiamento
habitacional. Ao final do prazo estipulado, o arrendatário tem o direito
de optar pela compra.
Esse tipo de contrato, facultado pelo artigo 38 da
Lei 10.150/00 às instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que
operem crédito imobiliário, pode
ser feito com o ex-proprietário, o ocupante a qualquer título ou com terceiros,
com base em valor de mercado.
O texto da
Lei 10.150 é claro ao estabelecer que as instituições financeiras “ficam
autorizadas” a promover o arrendamento imobiliário especial com opção de compra
com o ex-proprietário, com o ocupante a qualquer título ou com terceiros, com
base no valor de mercado do bem.
A CEF, além
de estar submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única
instituição financeira a operar no mercado de mútuo habitacional, razão pela
qual deve prevalecer a livre iniciativa – o que inclui a liberdade para
contratar ou não. Ademais, a CEF é empresa de capital público, e eventual
contratação forçada poderia acarretar prejuízos que afetariam indiretamente o
interesse coletivo.
O artigo 38 da Lei 10.150 é dispositivo que se
dirige às instituições financeiras em geral que operam no crédito imobiliário,
não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a pretendida
interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à empresa pública ré,
em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade
constitucional de regime jurídico no campo do direito das obrigações civis.
A controvérsia tratada no recurso nada tem a ver
com o Programa de Arrendamento Residencial regido pela Lei 10.188/01, criado
para suprir as necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que os recursos
são da União, a CEF atua como operadora de programa público e não como
empresa pública em regime de direito privado, e a disciplina legal é totalmente
diversa daquela discutida no julgamento.
Fonte: STJ
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