REsp 1096639 - RELATOR(A):Min.
NANCY ANDRIGHI - TERCEIRA TURMA – , julgado em 09.12.2008.
Ruídos
Resumo do caso: Determinado
pessoa comprou uma quitinete num Condomínio de um Edifício Shopping, cuja
convenção condominial rezava que as unidades do local tinham fins exclusivamente comerciais e não habitacionais. Não obstante, o local ficou servindo de sua moradia.
Esta
pessoa tinha como vizinha, no prédio comercial uma empresa comercial, que instalou, sobre o teto do
edifício e acima de sua residência, equipamento que funcionava
ininterruptamente, produzindo vibrações e ruídos que afetavam sua qualidade de
vida.
Tal pessoa ajuizou uma ação e pediu que a empresa fosse proibida
de utilizar o equipamento, além de ressarcimento pelos danos morais sofridos. O juízo de primeiro grau
verificou que a convenção de condomínio estabelecia a finalidade exclusivamente
comercial do edifício e que só havia barulho acima do tolerável no período
noturno, julgando improcedentes os pedidos.
O morador recorreu ao
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que deu parcial provimento ao recurso,
para condenar a empresa e
o condomínio, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, no
valor de R$ 15 mil. No curso do processo, o morador deixou o imóvel, por
isso, o outro pedido ficou prejudicado. Inconformada, a empresa interpôs
recurso especial no STJ.
Afirmou
que o morador residia irregularmente em imóvel comercial e que, por essa razão,
não teria direito ao sossego e silêncio típicos de área residencial.
Para
a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, o tribunal de justiça superou as
regras condominiais e reconheceu que, naquele edifício, havia uma área de
uso misto.
Ela verificou que o imóvel tinha sido anunciado como uma
quitinete e, ainda, que a tarifa de luz e o IPTU cobrado levavam em conta o
caráter residencial do imóvel.
Verificou ainda que o condomínio tolerou a utilização do edifício para
fins diversos daqueles estipulados em sua convenção. “Se os próprios
construtores do prédio anunciavam que certas unidades ali comercializadas
poderiam destinar-se à habitação, todos, condomínio, adquirentes e locatários,
não poderiam ignorar essa realidade”, afirmou.
Andrighi explicou que o artigo 187 do CC reconhece que a violação da
boa-fé objetiva pode corresponder ao exercício inadmissível ou abusivo de
posições jurídicas. “Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de
forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho”,
mencionou.
Veja-se a ementa do julgado:
DIREITO
CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO
COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO
MISTA DE SUAS
UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE
EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO
QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO
DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM
RAZOÁVEL.
- O exercício
de posições jurídicas
encontra-se limitado pela
boa-fé objetiva. Assim, o condômino
não pode exercer
suas pretensões de
forma anormal ou exagerada
com a finalidade de prejudicar
seu vizinho. Mais especificamente não se pode
impor ao vizinho
uma convenção condominial
que jamais foi
observada na prática e que
se encontra completamente
desconexa da realidade vivenciada no condomínio.
- A
'suppressio', regra que
se desdobra do
princípio da boa-fé
objetiva, reconhece a perda
da eficácia de
um direito quando
este longamente não é exercido ou observado.
- Não
age no exercício
regular de direito
a sociedade empresária
que se estabelece em
edifício cuja destinação
mista é aceita,
de fato, pela
coletividade dos condôminos e pelo
próprio Condomínio, pretendendo
justificar o excesso de ruído
por si causado
com a imposição
de regra constante
da convenção condominial, que
impõe o uso
exclusivamente comercial, mas
que é letra morta desde sua origem.
- A modificação
do quantum fixado a título
de compensação por danos morais só deve ser feita em recurso especial
quando aquele seja irrisório ou exagerado.
Recurso especial não conhecido
Fonte: STJ
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